Mnohí investori kupujú investičnú nehnuteľnosť pomocou hypotéky. Vďaka tomu je možné kúpiť byt na prenájom aj bez toho, aby ste mali k dispozícii celú sumu na kúpu nehnuteľnosti.
Hypotéka umožňuje financovať väčšinu ceny bytu a zároveň zvýšiť potenciálny výnos z vlastného kapitálu. Na druhej strane však prináša aj určité riziká a podmienky, ktoré je potrebné zvážiť.
V tomto článku si vysvetlíme, ako funguje hypotéka na investičnú nehnuteľnosť, aké sú podmienky bánk a na čo si treba dať pozor pri financovaní bytu na prenájom.
Prečo je investičná hypotéka úplne iná než hypotéka na bývanie
Pri vlastnom bývaní riešite hlavne to, či zvládnete splátku.
Pri investičnom byte však riešite aj:
- výnos
- riziko
- nájomníkov
- prázdne mesiace
- budúci vývoj trhu
👉 a práve preto je investičná hypotéka oveľa viac o číslach než o emóciách
Mnoho ľudí kupuje investičný byt s pocitom:
👉 „nájomník mi to celé zaplatí“
Realita však býva komplikovanejšia.
Aj malý problém môže výrazne zmeniť ekonomiku celej investície.
Je možné získať hypotéku na investičný byt
Áno. Banky na Slovensku umožňujú financovať kúpu investičnej nehnuteľnosti hypotékou.
Rozdiel je v tom, že banka posudzuje:
- príjem žiadateľa
- jeho existujúce úvery
- hodnotu nehnuteľnosti
- schopnosť splácať úver
Pre banku nie je rozhodujúce, či ide o vlastné bývanie alebo investičný byt. Dôležitá je schopnosť klienta splácať hypotéku.
Prečo banky posudzujú investičné byty opatrnejšie
Aj keď banka oficiálne nerozlišuje, či kupujete byt na bývanie alebo prenájom, v praxi investičné nehnuteľnosti často posudzuje prísnejšie.
👉 dôvod je jednoduchý:
investičný byt je väčšie riziko
Ak prídete o príjem alebo nájomníka, investičný byt je väčšinou prvá nehnuteľnosť, pri ktorej vzniknú problémy so splácaním.
Banky preto sledujú hlavne:
- stabilitu príjmu
- existujúce dlhy
- výšku rezervy
- celkové mesačné zaťaženie
👉 čím lepšia finančná situácia, tým lepšie podmienky hypotéky
Koľko z ceny bytu financuje banka
Vo väčšine prípadov banka financuje približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
To znamená, že kupujúci musí mať približne 20 % ceny bytu z vlastných zdrojov.
Príklad
| Položka | Hodnota |
|---|---|
| Cena bytu | 200 000 € |
| Hypotéka | 160 000 € |
| Vlastné peniaze | 40 000 € |
Okrem toho je potrebné počítať aj s ďalšími nákladmi, napríklad:
- znalecký posudok
- poplatky banke
- kataster
- prípadná rekonštrukcia
Mnoho začínajúcich investorov podcení jednu vec:
👉 vlastné peniaze nekončia pri 20 %
Okrem povinných vlastných zdrojov totiž budete pravdepodobne potrebovať aj peniaze na:
- zariadenie bytu
- maľovanie
- drobné opravy
- rezervu na výpadok nájmu
👉 práve preto je rozdiel medzi:
„mám na hypotéku“
a
„som pripravený na investičný byt“
Veľa ľudí kúpi byt úplne „na doraz“ a potom ich prekvapí prvý väčší problém.
Môže nájom pokryť splátku hypotéky
Mnohí investori kupujú byt s cieľom, aby nájom pokrýval splátku hypotéky.
To je možné najmä v lokalitách s vysokým dopytom po prenájme.
Príklad
| Položka | Hodnota |
|---|---|
| Mesačná splátka hypotéky | 750 € |
| Mesačný nájom | 900 € |
Rozdiel:
150 € mesačne
Okrem toho nájomníci postupne splácajú aj samotnú nehnuteľnosť.
Toto je asi najväčšia ilúzia investičných bytov.
Ľudia často vidia jednoduchý výpočet:
👉 splátka 750 €
👉 nájom 900 €
A majú pocit, že byt automaticky zarába.
Lenže reálny cashflow vyzerá úplne inak.
Do hry vstupujú:
- fond opráv
- poistka
- daň z prenájmu
- opravy
- servis spotrebičov
- obdobie bez nájomníka
👉 a zrazu môže byť rozdiel namiesto 150 € pokojne len 20 € alebo dokonca mínus
Práve preto skúsení investori počítajú veľmi konzervatívne.
Pákový efekt: dôvod, prečo investori používajú hypotéku
Hypotéka umožňuje využívať tzv. finančnú páku.
👉 v praxi to znamená:
investujete menšiu časť vlastných peňazí, ale profitujete z celej hodnoty nehnuteľnosti
Príklad:
Ak kúpite byt za 200 000 € a vložíte vlastných 40 000 €, rast ceny nehnuteľnosti o 10 % znamená:
👉 hodnota bytu stúpne o 20 000 €
Nie o 4 000 €.
👉 práve preto môžu byť nehnuteľnosti pri hypotéke veľmi silný nástroj budovania majetku
Na druhej strane však páka funguje aj opačne.
Ak sa investícia pokazí, straty môžu byť výrazne vyššie.
Výhody hypotéky pri investovaní
Hypotéka môže investíciu výrazne zrýchliť.
Hlavné výhody sú:
- nižší potrebný kapitál
- možnosť kúpiť viac nehnuteľností
- vyšší výnos z vlastného kapitálu
- ochrana pred infláciou
Ak hodnota nehnuteľnosti rastie, investor profituje z celej ceny bytu, nie len z vlastného kapitálu.
Riziká investovania s hypotékou
Investovanie s úverom prináša aj určité riziká.
Medzi najčastejšie patria:
- rast úrokových sadzieb
- obdobie bez nájomníka
- nečakané opravy
- pokles cien nehnuteľností
Preto je dôležité mať finančnú rezervu.
Najväčší problém investičnej hypotéky je, že náklady nekončia ani vtedy, keď byt nezarába.
👉 hypotéku musíte platiť stále
Aj keď:
- nájomník odíde
- byt je prázdny
- pokazí sa kúrenie
- rastú úroky
👉 a práve tu veľa investorov zistí, že podcenili rezervu
Preto skúsení investori odporúčajú mať bokom minimálne niekoľko mesačných splátok hypotéky ako finančnú rezervu.
Na čo si dať pozor pri investičnej hypotéke
Pri kúpe investičného bytu je dobré sledovať viac faktorov.
Najdôležitejšie sú:
- výška úrokovej sadzby
- dĺžka fixácie
- výška mesačnej splátky
- lokalita nehnuteľnosti
Dobrá investícia by mala byť schopná generovať stabilný príjem z prenájmu.
Najväčšia chyba: kupovať investičný byt pod emóciami
Veľa ľudí kupuje investičný byt podobne ako vlastné bývanie.
👉 podľa pocitu
Lenže investícia by mala byť hlavne o číslach.
Dobrý investor sa pozerá na:
- výnos
- lokalitu
- dopyt po prenájme
- náklady
- riziká
👉 nie len na to, či sa mu byt páči
Práve emócie sú často dôvodom, prečo ľudia preplatia nehnuteľnosť alebo kúpia byt, ktorý ekonomicky nedáva zmysel.
Realita investičných hypoték bez sociálnych sietí
Internet často vytvára dojem, že investičné byty sú jednoduchá cesta k bohatstvu.
👉 kúpite byt
👉 nájomník spláca hypotéku
👉 hodnota rastie
A hotovo.
Lenže realita býva menej romantická.
Investičný byt je dlhodobý projekt, ktorý funguje hlavne vtedy, keď:
- kúpite správne
- neprepálite cenu
- máte rezervu
- počítate realisticky
Úspešní investori väčšinou nezbohatli na jednej „geniálnej kúpe“.
Majetok budovali postupne, disciplinovane a dlhodobo.
👉 práve to je skutočná realita investovania do nehnuteľností
Najčastejšie otázky (FAQ)
Dá sa kúpiť investičný byt bez vlastných peňazí?
Vo väčšine prípadov nie. Banky financujú približne 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Je hypotéka na investičný byt výhodná?
Áno, ak je nájom dostatočný na pokrytie splátky hypotéky.
Je lepšie investovať bez hypotéky?
Bez hypotéky je investícia bezpečnejšia, ale výnos z vlastného kapitálu môže byť nižší.